Истец полагает, что условие договора о долевом строительстве о том, что в общую площадь квартиры включается 100 процентов площади лоджий недействительно, ущемляет права дольщиков, являющихся потребителями услуги в нарушение статьи 16 Закона «О защите прав потребителей», поскольку противоречит положениям пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, который указывает на то, что лоджии не включаются в общую площадь жилого помещения.
В соответствии с частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Общая площадь жилых помещений введенных в эксплуатацию жилых зданиях (домах) определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами (п. 2 приложения 2 к СНиП 2.08.01-89 “Жилые здания”, п. п. 3.34 и 3.37 “Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации”, утвержденной Приказом Минземстроя от 04.08.1998 N 37).
Поскольку в силу прямого указания закона площадь лоджий не подлежит включению в общую площадь жилого помещения, следовательно, следуя данному правилу, которым стороны должны были руководствоваться при заключении договора и определении общей площади объекта строительства, при заключении договора сторонами должна быть согласована общая площадь за вычетом площади лоджий.
В силу договора, если в результате обмеров БТИ выяснится, что общая площадь квартиры, передаваемой дольщику, окажется меньше предварительной площади, указанной в приложении 1 к договору на два квадратных метра и более, застройщик обязан возвратить дольщику сумму, соответствующую стоимости непереданных метров исходя из стоимости, указанной в договоре, в течение 20 дней с момента подписания акта приемки-передачи квартиры дольщику.
На основании данного положения договора основания для взыскания части уплаченных участниками долевого участия в строительстве денежных средств отсутствуют, поскольку фактическая общая площадь квартиры, переданной по договору, не оказалась меньше площади, указанной в договоре на два метра и более.
Однако оснований для признания недействительным в силу пункта 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» определения, содержащегося в статье 1 договора, указывающего на включение в общую площадь квартиры ста процентов площади лоджий, балконов, – не имеется, поскольку никаким положениям законов или иных правовых актов Российской Федерации в области защиты прав потребителей данное условие не противоречит, а лишь указывает на то, что для целей настоящего договора термин «общая площадь квартиры» охватывает площадь лоджий и балконов, что напрямую не связано с расчетом их стоимости, не нарушает никаких прав истца, охраняемых Законом «О защите прав потребителей», в силу которого условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 1 статьи 16).
Содержание договора позволяет однозначно определить, что лоджии входят в объект строительства, предусмотренный договором, стоимость их строительства подлежит оплате истцом ответчику.