Могут ли власти ужесточить программу выдачи кредитов
Власти планируют ужесточить условия льготной ипотеки, и это отразится на всем рынке займов и недвижимости, считают опрошенные “Ъ FM” эксперты. Льготным заемщикам могут повысить размер первоначального взноса с 15% до 20%. Как считают собеседники «Ведомостей», за последние несколько лет льготная ипотека разогналась до такой степени, что ее «пора прижимать». Кроме того, власти хотят еще и снизить на 0,5% размер субсидий, которые банки получают от государства за выдачу таких займов.
Нужно ли пересматривать условия льготной ипотеки? На этот вопрос “Ъ FM” ответил экономист, председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин:
«В условиях неопределенности с доходами населения закредитованность большинства домохозяйств вызывает обеспокоенность регулятора. Ипотечный рынок разогрет льготными программами, что привело к тому, что люди стали покупать жилье меньшего объема, но платить за него больше.
Соответственно, эту ситуацию нужно тормозить, и предлагаемые меры абсолютно оправданны: долговая нагрузка на домохозяйства на какое-то время будет снижена, и рынок будет более стабилен.
Как изменились ставки по ипотечным кредитам
Если же говорить про застройщиков и банки, то они достаточно хорошо последние пять лет жили и зарабатывали на тех, кто нуждается в жилье. Так что пришло время платить по счетам, сворачивать некоторые объекты, понимать, что ипотечный кредит не будет драйвером для застройки. Необходимо снижать издержки и цены. Но участники рынка адаптируются.
Для заемщиков же новые кредиты будут дороже, это уже сейчас ясно, так как увеличивается первоначальный взнос».
По данным ЦБ, ипотека остается самым надежным для финансовых организаций видом кредитования. Летом 2023-го размер просрочки достиг двухлетнего минимума, не превысив даже 0,5%. Но регулятор отмечает, что повышенные риски могут возникнуть именно по новым выдачам.
По подсчетам Центробанка, в июле объем выдачи ипотеки у банков превысил 600 млрд руб. Из них примерно половина приходится на льготные займы. Цифры за август регулятор еще не представил, но, например, по данным ВТБ, выдача достигла рекордных 800 млрд руб.
Вместе с тем, по мнению коммерческого директора группы компаний «А101» в Санкт-Петербурге Марии Орловой, ужесточение условий на объеме кредитования существенно не скажется. Но может, наоборот, привести к росту закредитованности населения:
«Гражданам будет сложнее накопить на первоначальный взнос. Мы понимаем, что в первую очередь это коснется наших семейных клиентов, которые решают задачу улучшения жилищных условий.
Возьмем, например, 3-комнатную квартиру, средняя стоимость которой в наших проектах, особенно в Ленинградской области, составляет 8 млн руб. Первоначальный взнос в 15% — это 1,2 млн руб. Психологически это сейчас комфортная сумма при покупке семейной квартиры.
При первоначальном платеже в 20% речь уже пойдет о 1,6 млн руб. То есть мы здесь, во-первых, переваливаем за отметку в 1,5 млн руб., и семьям уже тяжело будет решиться на эту покупку. А это все-таки основная наша аудитория.
Какие новые условия появились в льготной ипотеке для IT-специалистов
Во-вторых, и сейчас-то для первоначального взноса люди зачастую прибегали к средствам потребительского кредита, а в новых условиях это будет сделать еще сложнее.
Так что доля ипотеки не изменится, она в любом случае будет в значениях 85-90%. А вот то, что нашим семейным клиентам будет сложнее накопить на первоначальный взнос, станет реалией. К сожалению, таким образом мы не решаем проблему закредитованности населения, а только ее усугубляем».
Кроме того, в августе Центробанк внепланово повысил ключевую ставку до 12%. Это привело к тому, что сейчас средняя стоимость стандартных программ жилищного кредитования вплотную приблизилась к 14%.
На этом фоне вырос спрос на новостройки, поскольку их все еще выгоднее покупать по льготным программам кредитования. А вот интерес к элитной недвижимости и жилью класса «комфорт плюс» заметно упал, особенно на вторичном рынке, заметила основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова:
«На примере нашей компании можно сказать, что люди уже не берут кредиты под 14% годовых. И, конечно же, продажи недвижимости классов “комфорт”, “комфорт плюс”, “бизнес” так же, как и элитного жилья, притормозились. Это становится невыгодно.
Вместе с тем экспозиция у нас немного снизилась, мы смотрели по bnMAP-аналитике: квартир стало меньше на 1-3%. За счет этого цены не падают.
Между тем многие покупатели из-за подорожавшей ипотеки смотрят жилье на первичном рынке. Услышав, что Центробанк поднял ставку, они побежали брать эти кредиты и искать что-то на рынке.
К осени все успокоится, и все опять станет ровно на рынке недвижимости. Просто спрос будет удовлетворять предложение, если снова не случатся какие-то внешние катаклизмы».
По данным ЦИАН, в августе рост цен на вторичное жилье в Москве ускорился почти на 2%, притом что в июне и июле темпы не превышали 1%.
Как вырос спрос на кредиты после внепланового повышения ключевой ставки
Участники рынка объясняли это тем, что продавцы стремились отыграть ослабление рубля и повышение ключевой ставки. Однако на фоне сокращения спроса они будут вынуждены активно снижать цены, считают риэлторы.