«На рынке недвижимости появляются признаки перегрева»

«На рынке недвижимости появляются признаки перегрева»

Директор департамента ЦБ по финстабильности Елизавета Данилова — о рисках необеспеченного кредитования и будущем ипотеки после окончания льготной программы

Почти каждый третий потребкредит во II квартале этого года был выдан заемщикам, чьи выплаты по долгам превышают 80% дохода. А в каждом пятом случае — все 100%. Несмотря на принимаемые регулятором меры, пока охладить рынок необеспеченного кредитования не удается, он растет примерно на 2% в месяц. При этом 3% банковских заемщиков, которые берут ссуду в МФО, через полгода уходят в дефолт. Об этом в интервью «Известиям» сообщила директор департамента финстабильности Центробанка Елизавета Данилова. Она также рассказала о том, что убытки банков из-за программы «кредитных каникул» оказались не такими существенными, как ожидалось, что ставки по ипотеке будут расти не такими темпами, как ключевая, а также о том, когда ЦБ ожидает принятия законодательных инициатив по предельной долговой нагрузке, «запретам на кредиты» и плавающей ставке.

Не количество, а качество

— Действительно ли в июле после окончания действия первой программы льготной ипотеки произошло резкое снижение спроса на этот вид кредитов?

— Информация из публичных источников — данные «ДОМ.РФ» — действительно показывает достаточно существенное, в три-четыре раза, сокращение спроса на ипотеку по результатам июля. При этом в первой половине этого года льготная ипотека обеспечивала около 30% выдач ипотеки. Объяснить такой спад в июле можно тем, что многие заемщики стремились получить льготную ипотеку в июне, когда еще действовала первоначальная программа.

— С 1 августа регулятор ужесточил требования к капиталу для некоторых ипотечных кредитов. Не приведет ли это к стагнации рынка после бурного всплеска на фоне первой льготной программы?

— Меры по ипотеке, которые вступили в силу с 1 августа, касаются только кредитов с низким первоначальным взносом — от 15 до 20%. Мы в последний год видели довольно существенный рост таких кредитов. Во II квартале 2021-го доля ипотеки с первоначальным взносом 10–20% на первичном рынке составила 46% против 40% годом ранее.

Наши меры не означают запрет таких кредитов для граждан, но дестимулируют банки их выдавать, поскольку они становятся более дорогими, требуют больше капитала. Поэтому можно ожидать некоторого перераспределения — снижения доли ипотеки с низким первоначальным взносом и повышения доли кредитов со взносом 20% и более.

— До пандемии какая была доля таких кредитов?

— В I квартале 2020 года кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20% составляли 27% выдач на первичном рынке. В 2018 году, когда Банк России также повышал надбавки по ипотеке, доля таких кредитов была 38% на первичном рынке и 43% на вторичном. Сейчас на вторичном рынке их доля, наоборот, ниже — 30%, то есть снижение обеспеченности кредитов характерно именно для первичного рынка.

— Насколько можно ожидать охлаждения рынка, учитывая окончание первой программы льготной ипотеки?

— Можно ожидать, что в целом меры приведут к стабилизации рынка ипотеки. Важно, чтобы ипотека росла сбалансированно. Наша обеспокоенность связана со стандартами кредитования, с тем, что растет ипотека с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика. Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем.

Дальше не занимать: размер потребительского займа обновил рекорд
Средняя сумма кредита в России достигла 303 тыс. рублей

Мы также учитываем динамику цен на рынке недвижимости. И здесь появляются признаки перегрева: темп роста на первичном рынке жилья во II квартале в годовом выражении составил 20,6%. В Москве этот показатель еще выше — 24%, в Санкт-Петербурге — 26%.

Безусловно, это негативно влияет на доступность покупки жилья, возможность накопить у граждан снижается, и люди вынуждены брать ипотеку на большую сумму, что, в свою очередь, увеличивает риски. И охлаждение ценовой динамики было бы полезным.

Но в целом важно подчеркнуть, что качество ипотеки пока достаточно хорошее. Доля кредитов с просрочкой 90 и более дней составляет всего 0,94%. Это существенно лучше, чем даже в 2018–2019 годах, когда этот показатель составлял 1,5–2%. Отчасти это связано с высокими темпами роста рынка: портфель выданных кредитов пока не успел «испортиться».

— Но надувшийся уже «пузырь» может лопнуть?

— Мы как раз и принимаем меры, чтобы не допустить такого сценария. В случае несбалансированного роста кредитования это само по себе может привести к последующей резкой остановке кредитования, неплатежеспособности заемщиков и резкому падению цен на жилье. Наши меры предотвращают накопление таких рисков. В сочетании с другими решениями они окажут стабилизирующий эффект на рынок жилья, помогут предотвратить «пузырь».

Вопросы доступности

— Не приведут ли меры регулятора к снижению доступности ипотеки, особенно с учетом повышения ключевой ставки?

— Имеющиеся данные показывают, что в июне ставки находились на достаточно низком уровне — 7,1% на вторичном рынке и 5,5% в сегменте ДДУ (договор долевого строительства. — «Известия»), и они даже немного снизились относительно предыдущих месяцев. Но, конечно, на фоне всплеска инфляции и изменения параметров программы льготной ипотеки можно ожидать и некоторого удорожания кредитов на покупку жилья. Однако ставки по ипотечным кредитам — это долгосрочные ставки. Политика, которую сегодня проводит Банк России, чтобы вернуть инфляцию к цели, способствует сдерживанию роста долгосрочных ставок в экономике. В этих ставках отражается много факторов, в том числе мнение рынка о способности Центробанка поддерживать низкую инфляцию на долгосрочном горизонте. Например, ориентиром для ипотечных ставок может быть доходность пятилетних ОФЗ, которая с начала года выросла на 1,4 п.п., притом что ключевая ставка — на 2,25 п.п.

Помимо процентной ставки, важен и другой момент. Если разложить арифметически по факторам изменение доступности жилья, то стоимость жилья имеет не меньшее значение, чем уровень ставок, а в регионах с высоким ростом цен он будет ключевым фактором снижения доступности. В ряде регионов сложилась ситуация, когда рост доступности в результате снижения ставки был, к сожалению, нейтрализован повышением стоимости недвижимости. Для устойчивого развития ипотеки очень важно, чтобы цены стабилизировались.

цб
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин