Ипотека при запредельно высоких ставках сулит заемщику колоссальную переплату и многолетнюю работу на банк. Разорительный финансовый инструмент, не гарантирующий приобретение жилья. Все чаще звучат предложения о радикальном снижении ставок по кредитам. «Лента.ру» выясняла, почему жилищные займы недоступны для россиян.

Большая игра на понижение

На Ялтинском экономическом форуме прозвучало немало важных заявлений. Эксперты и представители власти говорили о проблемах как регионального, крымского, так и общегосударственного масштаба. Особо запомнилось выступление бизнес-омбудсмена Бориса Титова. Защитник предпринимателей посетовал на то, что в России слишком дорогие жилищные кредиты. И предложил программу ипотеки для малоимущих.

По мнению омбудсмена, государство должно выделить 150 миллиардов рублей на компенсацию банкам разницы между ключевой ставкой ЦБ (11 процентов на текущий момент) и льготной ставкой для бедных граждан. Титов уточнил, что жилищные кредиты следует выдавать под три процента годовых. «На жилье, которое строится, не более 55 тысяч рублей за квадратный метр. На самый низший сегмент рынка, на доступное жилье», — подчеркнул он.

Советник президента Сергей Глазьев пошел еще дальше. На том же Ялтинском форуме он предложил выдавать займы практически даром — под два процента годовых. «Ипотека, вообще говоря, для нормального человека — разорительный абсолютно инструмент. Всю жизнь будешь пахать и с большой вероятностью потеряешь в конце концов квартиру», — заметил Глазьев. По его замыслу, главное условие дешевого кредита заключается в том, что недвижимость должна приобретаться в Крыму. Как именно и за чей счет банки (а Глазьев считает, что обеспечить россиян доступной ипотекой должны РНКБ и ВТБ 24) будут предоставлять кредиты под два процента, он не уточнил.

Кредит вместо вклада

Вообще, доступная ипотека — это одна из национальных идей, российская мечта. Но ее реализация все время отодвигается. В декабре 2014 года ради борьбы с девальвационными и инфляционными рисками Банк России резко поднял ключевую ставку до 17 процентов. Соответственно, выросли проценты и по кредитам. Монетарная политика регулятора постепенно смягчается, но ипотека от этого не становится доступнее. В Сбербанке и ВТБ 24, к примеру, жилищный кредит выдают по ставке от 12 процентов (льготная, с учетом господдержки).

В Европе и США проценты по кредитам куда ниже. Доходит до того, что банки сами приплачивают клиентам за то, что они взяли в долг. 15 апреля в The Wall Street Journal рассказали историю датчанина Ханса-Петера Кристенсена, который оформил ипотеку 11 лет назад. ЦБ Дании понизил ключевую ставку до минус 0,65 процента, кредит Ханса-Петера также ушел в отрицательную зону (минус 0,06 процента).

По итогам первого квартала 2016 года Кристенсен не заплатил за кредит ни кроны. Более того, он получил от банка 249 крон — почти 38 долларов. Таким образом жилищный кредит фактически превратился во вклад. Его родители долго отказывались верить в это, а потом попросили поместить квитанцию о переводе средств в рамку — на зависть потомкам.

Не спорь с рынком

Почему на Западе возможна отрицательная ставка по ипотеке, а в России ипотека больше напоминает долговое рабство? Строго говоря, ситуация, когда кредитор платит заемщику за пользование деньгами, ненормальна. Это результат манипулирования ставками и валютными курсами со стороны европейского Центрального банка и регуляторов отдельных стран.

Так или иначе, ставки в Европе очень низкие, что объясняется фундаментальными причинами. Экономике Старого Света грозит дефляция (падение цен, что негативно сказывается на динамике ВВП), регуляторы пытаются экономику стимулировать. В том числе посредством низких и даже отрицательных процентов. В России же ситуация принципиально иная — здесь ЦБ ставит себе основной задачей борьбу с инфляцией. К 2017 году Центробанк рассчитывает уменьшить ее до четырех процентов. Проводится жесткая монетарная политика, выраженная в размере ключевой ставки. И пока ставка не снизится до незначительной величины, ипотека будет недоступной. А на это могут уйти годы. Причем нужны годы спокойного развития экономики, без потрясений и шоков.

Заместитель руководителя аналитического департамента инвестиционной компании «Совлинк» Ольга Беленькая в беседе с «Лентой.ру» признала, что ей непонятны идеи бизнес-омбудсмена о ставке по ипотеке в три процента. «Где государство возьмет деньги на столь масштабное субсидирование? Да еще в период, когда нужно покрывать бюджетный дефицит и экономить средства. Ведь столь низкая ставка возможна, только если банки откуда-то получат компенсацию», — отмечает эксперт.

Но даже если средства на субсидии найдутся, проблему все равно не решить: наоборот, возникнут условия для формирования пузыря на жилищном рынке. «Ставка, которая так сильно отличается от рыночной, только создаст избыточный спрос, который подтолкнет цены вверх, то есть, в конечном счете, покупатели жилья ничего не выиграют», — полагает аналитик.

Ольга Беленькая напомнила, что в настоящее время существует субсидирование процентных ставок по ипотеке, позволяющее заемщикам купить жилье в новых домах по ставке в 12-13 процентов годовых. «Субсидирование хоть и вносит некоторое искажение в рыночные механизмы, но может быть применимо иногда для определенных целей. В любом случае субсидируемые ставки не могут так радикально отличаться от рыночных», — убежден эксперт.

История «разорительного инструмента»

Первые попытки российских банков влиться в ипотечный рынок были предприняты в середине 90-х годов прошлого века. Банкиры обнаружили, что они не могут адекватно оценить риски. В те годы у людей не было кредитной истории, многие граждане не регистрировали свои основные доходы, получая зарплаты в конвертах. Кроме того, банки не понимали, удастся ли выселить заемщика из купленной квартиры в случае его дефолта.

Поначалу финансовые организации решали эту проблему, оформляя аренду недвижимости с правом выкупа. Если заемщик исправно платил ежемесячные взносы, квартира в конце срока переходила в его собственность, если нет — оставалась в собственности дочерней компании банка. Заемщик нес большие риски, поэтому схема не прижилась. Квартиру можно было и не получить — если «дочка» банка, с которой заключался договор, по каким-то причинам ликвидировалась.

Сейчас ситуация изменилась — серые схемы используются куда реже, кредитные истории заемщиков, наоборот, входят в обиход. Банки гораздо лучше оценивают риски. И все же неопределенность сохраняется. А в ситуации кризиса, многие реалии 90-х годов вполне могут повториться.

В феврале 2016 года рост просроченной задолженности (сроком до 30 дней) по ипотеке подскочил, по данным ЦБ, на 70 процентов, почти до 130 миллиардов рублей. В категории ипотеки с просроченными платежами от 31 до 90 дней объем непогашенных вовремя ссуд вырос на 5,3 процента, до 34,9 миллиарда рублей, от 91 до 180 дней — на 5,6 процента, до 21,9 миллиарда рублей, свыше 180 дней — на 3,6 процента, до 108,5 миллиарда рублей. А доля выплаченных в срок ипотечных кредитов в феврале снизилась на 1,4 процентного пункта, до 92,7 процента, упав до 3,77 триллиона рублей — минимального уровня с 2011 года.

Такая динамика объясняется ухудшением финансового состояния заемщиков, многие из которых не в состоянии вовремя обслуживать даже реструктурированные кредиты.

Как известно, техника безопасности написана кровью. Правила финансовой грамотности также пишутся за счет печального опыта общения с различными инструментами. В 90-х люди узнали, как опасны финансовые пирамиды. Страдания валютных ипотечников научили (по крайней мере, в это хочется верить) другой истине: брать в долг на длительный срок нужно в той же валюте, в какой зарабатываешь.

Теперь же приходит осознание того, что обычная рублевая ипотека — не самый привлекательный и безопасный банковский продукт. Особенно при экстремально высоких ставках.