С конца февраля в крупных городах России растет число сдаваемых в аренду квартир. По разным оценкам, в Москве предложение увеличилось в два-три раза. При этом квартиросъемщиков больше не стало. Москвичка Наталья М. второй месяц не может сдать однушку на юго-западе столицы, в пяти минутах от метро — раньше арендаторы с руками отрывали ее квартиру, теперь желающих нет вовсе.
Последние два года россияне активно скупали недвижимость для сдачи в аренду, кто-то даже с помощью арендных платежей умудрялся гасить ипотеку. Восстановится ли спрос на съемное жилье и выгодно ли еще покупать квартиру для сдачи в аренду, aif.ru спросил у экспертов.
Георгий Кузин, эксперт рынка недвижимости:
«В доходности инвестиций в недвижимость две составляющие — доход от сдачи в аренду и рост стоимости актива. Для того, чтобы понять, выгодно ли покупать квартиру, надо сравнить ее доходность на срок инвестиций с другими вариантами вложений — в первую очередь с депозитом.
За последние несколько лет стоимость квартир в Москве выросла более чем на 50%, а стоимость аренды снизилась. Доходность от сдачи теперь составляет всего 2-4%.
Сейчас цены на жилье падают, глубина их падения будет зависеть от ситуации в экономике и от господдержки — субсидирования ставки по кредитам. Если не будет никаких принципиальных изменений, то падение может составить больше 10%, а восстановление займет несколько лет.
Получается, что, покупая квартиру сейчас, инвестор получает 3% дохода от аренды, а стоимость его жилья еще будет падать. Поэтому доходность от таких инвестиций на горизонте до пяти лет будет только 3% годовых, что, конечно, гораздо ниже ставки по депозитам.
Оснований для восстановления спроса на аренду жилья в Москве пока нет. Прогноз пока неутешительный».
Дмитрий Янин, председатель правления Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП):
«Лучше хотя бы полгода-год не покупать недвижимость, чтобы понять, куда будут двигаться цены и рынок аренды. Сейчас у потенциальных арендаторов снижаются доходы, многие приезжие, которые работали в Москве, возвращаются обратно в регионы. Есть вероятность того, что доход от аренды будет ниже, чем может показать банковский вклад.
Также нужно учитывать риск простоя квартиры из-за падения спроса на аренду. Если есть свободные средства, то будет разумнее воспользоваться банковскими депозитами, ставки по которым не так сильно упали после повышения в марте или купить, если найдете, доллары и евро по цене до 70 рублей.
Не будем забывать и про расходы на квартиру, которые при отсутствии арендаторов вам придется оплачивать из своего кошелька: это налог на недвижимость, коммунальные платежи (70-100 тысяч рублей в год).
Так что сейчас лучше использовать стратегию накопления, а не инвестиционные проекты с недвижимостью.
Тем, кто хочет взять кредит на покупку недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду, делать это тем более не стоит. Есть вероятность, что вы не сможете обслуживать кредит, и тогда квартира отойдет банку, к тому же и ставки по ипотеке сейчас значительно выше прошлогодних.
Мы не прогнозируем восстановление спроса на аренду. В лучшем случае цены заморозятся и перестанут снижаться».
Сергей Зайнуллин, доцент кафедры Национальной экономики РУДН:
«Ключевой причиной снижения цен на аренду является снижение реальных доходов населения. Глобальный экономический кризис проявился еще в 2019 году, а пандемия и внешнеполитическая напряженность 2022 года его только усилили.
Преодоление кризиса и перестройка российской экономики в “новой нормальности” займет по оптимистичным прогнозам 3-5 лет. Соответственно, и падение платежеспособного спроса будет продолжаться в течение длительного периода.
Те же самые причины — экономический кризис, снижение уровня жизни населения, снижение платежеспособного спроса влияют и на стоимость самой недвижимости.
Рынок недвижимости замораживается, и владельцы вторички, которые не могут продать свою недвижимость, стали временно ее выставлять на сдачу в аренду, что еще сильнее давит на рынок съемного жилья. Поэтому вкладывать сейчас деньги в недвижимость для аренды не самая лучшая идея, поскольку будет падать как стоимость жилья, и ваши вложения будут обесцениваться, так и стоимость аренды, в связи с чем будет падать доходность вложений.
К тому же, несмотря на снижение ставок Банка России и доходности депозитов, она продолжает оставаться на уровне 10% годовых, что существенно превышает доходность от сдачи в аренду, которая за вычетом расходов (налоги, ремонт, коммунальные услуги) в Московском регионе не превышает 5% годовых».
Марина Лашкевич, ведущий эксперт сервиса по продаже недвижимости:
«При цели наивысшей маржинальности покупка квартиры для сдачи в аренду не будет лучшим вариантом. Есть трейдинг и покупка высокорисковых инструментов, они принесут больший доход, но и риски здесь выше.
Покупка квартиры — консервативный и надежный подход к вложению средств. Здесь вы не рискуете, поскольку недвижимость всегда остается в цене. Но следует понимать, что при текущей системе налогообложения ваш доход не будет превышать 10% годовых при средней стоимости квартиры. При этом банковские депозиты сейчас имеют средние ставки под 6-8%, а средний ожидаемый доход в самом надежном способе инвестирования на бирже составил в прошлом году 12%. В высокорисковых проектах маржинальность может составлять и 20% (дальше уже только HYIP, пирамиды).
Спрос и цены на аренду восстановятся ближе к осени. Однако таких высоких цен в Москве уже не будет, даже рынок вторичного сегмента сейчас упал до 5%. Впрочем, сильного снижения ожидать тоже не стоит. Крупные города все равно остаются привлекательными как социально-культурные центры и зоны рекреации».
Источник: realty.rbc.ru