И не попасть в руки мошенников
Начиная с марта 2022 года число объявлений о срочной продаже жилья на вторичном рынке России увеличилось на 85 %, сообщала «Циан Аналитика». А по данным Forbes, после 21 сентября доля продающихся квартир по доверенности резко выросла и теперь составляет от 17 до 25 % от общего числа объявлений. По мнению экспертов, тренд связан с массовой релокацией россиян.
«Большой Город» разобрался, как должна выглядеть настоящая доверенность, почему сделки по доверенности считаются крайне рискованными и какие простые правила нужно соблюдать, чтобы не потерять деньги в этих сделках.
Зачем оформлять доверенность
Доверенность — это один из инструментов права, который позволяет удаленно представлять интересы собственника недвижимости и проводить сделки от его лица.
ДОВЕРЕННОСТЬ НУЖНА, ЕСЛИ:
- Собственник находится за границей и физически не может присутствовать при сделке.
- Собственник тяжело заболел, находится за решеткой и не может самостоятельно совершать сделку.
- Собственник имеет ограниченную дееспособность (по решению суда).
Что должно быть в доверенности
В ЧИСЛО ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ЮРИДИЧЕСКИХ РЕКВИЗИТОВ ЛЮБОЙ ДОВЕРЕННОСТИ ВХОДЯТ:
- Полные ФИО участников сделки и их адреса, паспортные данные.
- Объект сделки (квартира, дом, земельный участок) с адресом, кадастровый номер, свидетельство о собственности.
- Дата и подписи всех участников сделки.
- Подпись нотариуса, его гербовая печать, номер лицензии.
- Дата выдачи и срок действия доверенности (если последнего нет, доверенность действительна один год с момента выдачи).
«Если доверенность без срока действия удостоверена нотариусом для действий за границей, то она действует вплоть до отмены доверителем», — подчеркивает юрист, член правления КонфОП Диана Сорк.
Доверенность не разрешает совершать любые действия от лица доверителя. На практике встречается два вида документов: в первом есть указания на конкретные условия совершаемой сделки (включая, например, минимальную цену недвижимости), во втором прописываются общие полномочия.
Юридическую силу доверенность обретает только после подписания всеми сторонами, заверения нотариусом и внесения в Федеральный нотариальный реестр. После этого она начинает действовать немедленно — можно сразу подписывать договор купли-продажи от имени доверителя.
ВАЖНО: Если собственник недвижимости находится за границей, вместо нотариуса доверенность должен удостоверить сотрудник консульства РФ или консульского отдела диппредставительства РФ.
«Сейчас сделки по доверенности стали обычным делом. Если раньше наличие доверенности могло оказаться основанием для отказа от участия в сделке, то сегодня на это смотрят достаточно спокойно», — полагает Кирилл Радюк, эксперт-практик по вопросам с недвижимостью.
Чем опасны сделки с доверенностью
Эксперты считают сделки с доверенностью особо рискованными. И вот несколько примеров.
ПРИМЕР № 1
Продавец оказывается мошенником и через нотариуса отзывает свою доверенность прямо перед заключением сделки. «В такой ситуации доверенность становится бумажкой без юридической силы. Среднестатистический покупатель ни о чем даже не узнает. Сделка пройдет регистрацию, продавец получит всю сумму денег, а потом оспорит сделку в суде, ведь у человека с доверенностью на самом деле отсутствовали полномочия. Покупателю придется вернуть квартиру, а вот забрать у мошенника свои деньги будет нелегко», — рассказывает Екатерина Юлова, доцент Финансового университета при Правительстве РФ.
ПРИМЕР № 2
Действие доверенности автоматически прекращается в случае смерти выдавшего ее человека. «Например, если продавец погиб в ДТП. Ничего не подозревающий покупатель будет считать, что сделка прошла успешно, а потом приобретенная им недвижимость будет изъята в пользу наследников продавца», — говорит Екатерина Юлова.
ПРИМЕР № 3
При сделке по доверенности покупатель не видит собственника и не может оценить степень его адекватности и уровень психического здоровья. Есть риск, что в будущем продавец, его родственники или опекун оспорят сделку на том основании, что собственник объекта был невменяемым и не понимал, что подписывал.
ПРИМЕР № 4
Представитель с подлинной доверенностью иногда продает недвижимость против воли собственника. Впоследствии по иску бывшего собственника суд может признать такой договор недействительным. «Например, перед долгосрочным отъездом за границу сын выдал своей матери доверенность на квартиру. Вернувшись через три года, мужчина с удивлением узнал, что мать продала его квартиру своей дочери, да еще и по цене в шесть раз ниже кадастровой стоимости. Он оспорил сделку. И только суд третьей инстанции встал на его сторону и усмотрел злоупотребление матерью своими правами», — говорит Екатерина Юлова.
ПРИМЕР № 5
Может оказаться, что реальная доверенность не выдавалась вовсе. «В моей практике был случай, когда на сделку предоставлялась доверенность, удостоверенная нотариусом, а потом вышло, что под этим номером и в эту дату выдавалась доверенность с совершенно другим текстом», — вспоминает Диана Сорк.
СРЕДИ ДРУГИХ РИСКОВ:
- Доверенность может быть выдана под влиянием обмана или насилия.
- Если в доверенности нет подробных условий, сделку могут оспорить в суде.
- Доверенность выдает нотариус без соответствующей лицензии.
Как проверить документ на подлинность
Первый способ — на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого понадобится QR-код, проставленный на доверенности. Там же следует уточнить и сведения об отмене доверенности.
Второй — на сайте Сервиса проверки доверенностей. Здесь потребуется ввести номер доверенности, дату ее удостоверения, ФИО нотариуса.
Сервисы бесплатны и доступны всем желающим.
КАК ЕЩЕ ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ОТ РИСКОВ:
- При сделках с доверенностью использовать личные контакты проверенных покупателей (продавцов) или родственников. В крайнем случае снизить риски помогут риелторские агентства.
- Следует помнить, что любая доверенность выдается строго на определенный вид операции с недвижимостью и только на определенный срок.
- До сделки пообщаться с собственником, который находится не в России, вступить с ним в переписку и попросить его подтвердить или опровергнуть полномочия, указанные в доверенности, проговорить все условия будущей сделки. Можно созвониться по видеосвязи.
- Передать представителю собственника только задаток, но настоять на личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи.
- Если при совершении сделки возникли серьезные опасения в ее действительности, лучше привлечь специалиста. Если такой возможности нет, следует отказаться от сделки.
К чему привел всплеск сделок по доверенности
Опрошенные специалисты подтверждают данные «Циан Аналитики» о росте объявлений о срочной продаже жилья и отмечают, что такие сделки проходят по ценам ниже рыночных. Однако подчеркивают: нужно подходить крайне внимательно к каждому предложению и следовать базовым правилам, описанным выше.
Недвижимость по доверенности часто реализуется с дисконтом, во-первых, из-за настороженного отношения покупателей к ней как высокорисковому объекту, а во-вторых, из-за стремления продавцов продать ее как можно быстрее, объясняет Екатерина Юлова. «Для быстрой продажи продавцы предлагают в среднем дисконты в 10 %. Однако в некоторых случаях дисконты при удаленных продажах, в том числе по доверенностям, достигают значений 30 %», — отмечает риелтор-эксперт по недвижимости Виталий Русаков.